Immobilien richtig finanzieren: 7 Stolperfallen
Wer träumt nicht von den eigenen vier Wänden? Da in der Regel nicht das Ersparte ausreicht, braucht man eine Finanzierung. Doch worauf ist zu achten, wenn man den Traum mit Hilfe der Bank realisieren möchte?
Stolperfalle Nummer 1: Die Berechnung des Kreditbedarfs
Ein Klassiker - der Kreditbedarf wird unterschätzt. Das liegt etwa daran, wenn der Vertrag mit dem Bauunternehmer ungenau formuliert wurde; mitunter kommt es etwa schon zu Mehrkosten, wenn das Grundstück noch erschlossen werden muss. Aber nicht nur beim Hausbau sind Mehrkosten möglich - wer ein Haus gekauft hat und renovieren möchte, kann ebenfalls mit der Zeit feststellen, dass die aufgenommene Summe nicht ausreicht.
Wer kurz nach der Kreditlaufzeit eine Erhöhung der Kreditsumme beantragt, der wirkt unzuverlässig. In weiterer Folge sichert sich die Bank mit einem höheren Zinssatz ab. Wird hingegen erst nach mehreren Monaten eine Nachfinanzierung beantragt und hat der Kreditnehmer bislang einen soliden Eindruck gemacht, wird man wohl dieselben Konditionen angeboten bekommen.
Stolperfalle Nummer 2: Kein Eigenkapital
Auch wenn die Kredite so billig wie noch nie sind, so heißt das nicht, dass man kein Eigenkapital benötigt. Nicht nur, dass eine Vollfinanzierung riskant ist, so darf nicht vergessen werden, dass man keine attraktiven Konditionen von Seiten der Bank bekommen wird. Je höher die Eigenkapitalquote, umso besser wird das Angebot von der Bank.
Des Weiteren darf man nicht glauben, dass die Niedrigzinsphase automatisch für niedrige Kreditzinsen sorgt. Der Zinssatz ist abhängig von der Bonität - hat der Kreditantragsteller eine gute Bonität, so darf er sich über einen attraktiven Zinssatz freuen. Ist die Bonität schlecht, so sichert sich die Bank mit einem höheren Zinssatz ab.
Stolperfalle Nummer 3: Sollzins statt Effektivzins berücksichtigt
Begibt man sich auf die Suche nach einem passenden Kreditangebot, so ist es ratsam, wenn etwa ein Vergleich über https://aktiendepot.com/ durchgeführt wird. Doch im Zuge des Kreditvergleichs ist es wichtig, dass man sich auf die relevanten Punkte konzentriert - dazu gehört der Effektiv- und nicht der Sollzinssatz. Der Sollzinssatz gibt am Ende nur an, zu welchem Zinssatz der Nettodarlehensbetrag zur Verfügung gestellt wird und bezieht sich immer nur auf ein Kalenderjahr. Der Sollzinssatz ist auch immer niedriger als der Effektivzinssatz. Dies deshalb, weil im effektiven Zinssatz die preisbestimmenden Faktoren enthalten sind - dazu gehören etwa die Kreditlaufzeit und auch die Kreditnebenkosten.
Wer wissen will, ob der Kredit teuer oder günstig ist, sollte also immer auf den Effektivzins achten.
Stolperfalle 4: Es gibt keine finanzielle Reserve
Das gesamte Ersparte wurde in die Finanzierung gesteckt und die monatliche Kreditrate ist derart hoch, sodass man kein Geld auf die Seite legen kann? Kommt es dann zu unerwartet hohe Ausgaben, so fehlt am Ende das Geld.
Ob zu niedrig kalkulierte Lebenshaltungskosten, eine hohe Werkstattrechnung für das Auto oder eine kaputte Waschmaschine, die ersetzt gehört - man sollte einerseits eine finanzielle Reserve auf der Seite haben, andererseits die Kreditrate nicht derart hoch ansetzen, sodass man keinen finanziellen Spielraum mehr hat.
Stolperfalle 5: Kaufnebenkosten wurden außer Acht gelassen
Kostet die Immobilie 250.000 Euro, wobei der Eigenkapitalanteil bei 75.000 Euro liegt, so ist ein Kredit in der Höhe von 175.000 Euro notwendig. Falsch. Wer eine Immobilie erwirbt, der darf keinesfalls auf die Kaufnebenkosten vergessen - diese betragen rund 10 Prozent und werden durch folgende Posten verursacht:
- Makler
Wird die Immobilie über einen Makler gekauft, so stellt dieser eine Provision zwischen 3,5 Prozent und 7 Prozent des Kaufpreises in Rechnung. Kostet die Immobilie 250.000 Euro, so liegt die Maklerprovision bei mindestens 8.750 Euro - der Maximalbetrag beläuft sich auf 17.500 Euro.
- Grundbucheintrag und Notar
Für beide Posten werden um die 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Das heißt, die Grundbucheintragung und der Notar verursachen Nebengebühren in der Höhe von jeweils 3.750 Euro.
- Grunderwerbsteuer
Wird mit der Immobilie ein Grundstück erworben, so muss eine Ländersteuer bezahlt werden, die zwischen 5 Prozent und 6 Prozent ausmacht. Das heißt, die Gewerbesteuer verursacht bei einer Summe von 250.000 Euro eine Nebengebühr zwischen 12.500 Euro und 15.000 Euro.
- Gutachter
Soll der Sachverständige den Verkehrswert der Immobilie bestimmen, so sind weitere 500 Euro für ein Kurzgutachten zu bezahlen.
Tipp: Kaufnebenkosten sollten immer mit dem Eigenkapital beglichen werden.
Stolperfalle Nummer 6: Förderungen werden verschenkt
Das günstigste Baugeld gibt es von Seiten des Staats. So vergibt die bundeseigene KfW-Bank extrem günstige Kredite für energieeffiziente Häuser. Des Weiteren gibt es auch Tilgungszuschüsse.
Wer ein Haus baut oder kauft, der sollte sich im Vorfeld mit den diversen Fördermöglichkeiten befassen und überprüfen, ob man die Voraussetzungen erfüllt.
Stolperfalle Nummer 7: Nicht das erstbeste Kreditangebot annehmen
Auch wenn die Kredite so günstig wie noch nie sind, so heißt das nicht, dass das beste Angebot von der Hausbank kommt. Durch einen Kreditvergleich bekommt man relativ schnell einen Überblick, welche Banken die besten Konditionen anbieten.